Thuế suất thuế GTGT chuyển quyền sử dụng đất

1. Quy định về thuế Giá trị gia tăng (GTGT)

Thuế giá trị gia tăng là gì?

Theo Điều 2 TNHH thuế giá trị gia tăng 2008, thuế giá trị gia tăng là loại thuế tính trên giá trị tăng thêm của hàng hóa, dịch vụ phát sinh trong quá trình từ sản xuất, lưu thông đến tiêu dùng.

Đối tượng chịu thuế GTGT

Theo quy định tại Điều 3 Thông tư 219/2013/TT-BTC, đối tượng nộp thuế GTGT bao gồm: Đối tượng nộp thuế GTGT là tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ chịu thuế GTGT tại Việt Nam, không phân biệt ngành nghề. ngành nghề, hình thức, tổ chức kinh doanh (sau đây gọi là cơ sở kinh doanh) và tổ chức, cá nhân nhập khẩu hàng hóa, mua dịch vụ từ nước ngoài chịu thuế GTGT (sau đây gọi là người nhập khẩu) bao gồm:

• Các tổ chức kinh tế được thành lập và đăng ký theo TNHH Doanh nghiệp, TNHH Doanh nghiệp Nhà nước (nay là TNHH Doanh nghiệp), TNHH Hợp tác xã và các TNHH chuyên ngành khác về kinh doanh;

• Tổ chức kinh tế của tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức sự nghiệp và tổ chức khác;

• Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và Bên nước ngoài tham gia hợp tác kinh doanh theo TNHH Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam (nay là TNHH Đầu tư); tổ chức, cá nhân nước ngoài kinh doanh tại Việt Nam nhưng không thành lập pháp nhân tại Việt Nam;

• Cá nhân, hộ gia đình, nhóm thương nhân độc lập và các đối tượng khác hoạt động sản xuất, kinh doanh, nhập khẩu;

• Tổ chức, cá nhân kinh doanh tại Việt Nam mua dịch vụ (bao gồm cả trường hợp mua dịch vụ gắn với hàng hóa) của tổ chức nước ngoài không có cơ sở thường trú tại Việt Nam, cá nhân ở nước ngoài là đối tượng sau: Người không cư trú tại Việt Nam, tổ chức, cá nhân dịch vụ mua vào là người nộp thuế, trừ các trường hợp không phải kê khai, tính nộp thuế GTGT hướng dẫn tại khoản 2 Điều 5 Thông tư này.
• Quy định về cơ sở thường trú và đối tượng không cư trú thực hiện theo quy định của pháp TNHH về thuế thu nhập doanh nghiệp và pháp TNHH về thuế thu nhập cá nhân.
• Chi nhánh của doanh nghiệp chế xuất được thành lập để hoạt động mua bán hàng hóa và các hoạt động liên quan trực tiếp đến mua bán hàng hóa tại Việt Nam theo quy định của pháp TNHH về khu công nghiệp, khu chế xuất và khu kinh tế. thuộc kinh tế.

2. Đất có chịu thuế GTGT không?

Theo Khoản 6 Điều 4 Thông tư 219/2013/TT-BTC chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT. Tuy nhiên, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì bạn cần phải lập hóa đơn. Như vậy, chỉ phải tính thuế GTGT đối với tài sản gắn liền với đất.

3. Thuế GTGT chuyển quyền sử dụng đất

Giá tính thuế GTGT với chuyển nhượng bất động sản

Theo khoản 10 Điều 7 Thông tư 219/2013/TT-BTC được bổ sung khoản 4 Điều 1 Thông tư 26/2015/TT-BTC giá tính thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản được quy định như sau:

Giá đất được trừ để tính thuế GTGT:

• Trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư hạ tầng xây dựng nhà ở để bán thì giá đất được trừ khi tính thuế GTGT bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp NSNN (không bao gồm tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng Thep TNHH pháp.

• Trường hợp được Nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất trúng đấu giá.

• Trường hợp thuê đất để đầu tư hạ tầng để cho thuê, xây dựng nhà để bán thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền thuê đất do ngân sách nhà nước trả). miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp TNHH. Riêng trường hợp thuê đất xây nhà để bán, kể từ ngày 1/7/2014, thực hiện theo quy định của TNHH Đất đai 2013.

• Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ khi tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng. tầng (nếu có); Cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính vào giá trị quyền sử dụng đất được khấu trừ và thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT.
• Trường hợp giá đất được trừ không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng thì cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng chưa tính vào giá trị quyền sử dụng đất được trừ. thuế VAT.
• Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký kết hợp đồng. nhận chuyển khoản.

• Trường hợp cơ sở kinh doanh bất động sản thanh toán theo hình thức xây dựng – chuyển giao (BT) bằng giá trị quyền sử dụng đất thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá tại thời điểm ký kết hợp đồng. Hợp đồng BT theo quy định của pháp TNHH; trường hợp tại thời điểm ký kết hợp đồng BT không xác định được hợp đồng BT thì giá đất được trừ là giá thanh toán công việc do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định theo quy định của pháp TNHH.

• Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của người dân theo hợp đồng chuyển nhượng thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng thành đất ở hình thành trong tương lai. xây dựng chung cư, nhà ở… để bán thì giá đất được trừ khi tính thuế GTGT là giá đất nông nghiệp nhận chuyển nhượng của người dân và các chi phí khác bao gồm: Tiền sử dụng đất nộp NSNN do chuyển mục đích sử dụng đất từ ​​đất nông nghiệp đối với đất ở thì nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho người có đất chuyển nhượng (nếu các bên thỏa thuận nộp thay cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản).

• Trường hợp xây dựng nhà ở nhiều tầng, nhà chung cư để bán thì trừ 1m giá đất.² Nhà để bán được xác định bằng giá đất đã trừ theo quy định từ điểm a.1 đến điểm a.6 nêu trên chia (:) cho số m² Tầng xây dựng không bao gồm các phần diện tích chung như hành lang, cầu thang bộ, tầng hầm, công trình ngầm.

• Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp TNHH thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá ghi trên hợp đồng góp vốn. Trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn giá đất nhận góp vốn thì chỉ được trừ giá đất theo giá chuyển nhượng.

• Trường hợp cơ sở kinh doanh bất động sản ký hợp đồng với hộ gia đình, cá nhân có đất nông nghiệp để hoán đổi đất nông nghiệp lấy đất ở thì việc hoán đổi này phù hợp với quy định của pháp TNHH về đất đai, khi giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân thì Giá tính thuế GTGT là giá chuyển nhượng trừ (-) giá đất được trừ theo quy định. Giá chuyển nhượng là giá bồi thường tương ứng với diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi theo phương án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Trường hợp xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng, cho thuê giá tính thuế GTGT là số tiền thu theo tiến độ thực hiện dự án hoặc theo tiến độ thanh toán ghi trong hợp đồng trừ đi tiến độ thanh toán. (-) giá đất được trừ theo tỷ lệ phần trăm của số tiền đã thu trên tổng giá trị hợp đồng.

Công thức tính thuế GTGT với chuyển nhượng bất động sản

Giá tính thuế = Giá chuyển nhượng BĐS – Giá đất được trừ khi tính thuế GTGT