Cách kê khai thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản

Hãy cùng Học Viện Kế Toán hướng dẫn kê khai thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân qua bài viết này
1. Cách tính thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản của cá nhân Thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định theo công thức:
Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất (2%)
Trong đó: Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng bất động sản (quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, quyền thuê đất, thuế mặt nước).
Ghi chú:
Trường hợp trong hợp đồng không ghi giá hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng bất động sản.

2. Thời điểm tính thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản của cá nhân
nếu không có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế TNCN là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có hiệu lực;
Trường hợp có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế TNCN là thời điểm bên mua làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản;
Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng bất động sản là nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì thời điểm tính thuế là thời điểm cá nhân nộp tờ khai thuế cho cơ quan thuế.

3. Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản của cá nhân
Tờ khai thuế TNCN mẫu số 03/BĐ-TNCN theo Thông tư số 80/2021/TT-BTC;
Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sở hữu công trình gắn liền với đất và bên chuyển nhượng phải ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản sao đó;
Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản. Trường hợp ủy quyền bất động sản thì hợp đồng ủy quyền bất động sản (có công chứng);
Giấy tờ chứng minh hoạt động góp vốn theo quy định của pháp luật (trường hợp chuyển nhượng bất động sản góp vốn của cá nhân vào doanh nghiệp nhưng chưa tạm tính nộp thuế thu nhập cá nhân);
Trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân thì khi chuyển nhượng phải kèm theo giấy tờ chứng minh cá nhân thuộc đối tượng miễn thuế (chuyển nhượng giữa vợ và chồng, cha mẹ đẻ với con đẻ, cha mẹ nuôi với con nuôi…); chuyển nhượng của cá nhân chỉ có một nhà ở và một quyền sử dụng đất).

4. Nơi nộp tờ khai thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản
Căn cứ Khoản 5 Điều 21 Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 của Bộ Tài chính, nơi nộp hồ sơ khai thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản được quy định như sau:
Trường hợp nộp hồ sơ khai thuế cùng với hồ sơ chuyển nhượng bất động sản tại bộ phận một cửa của Ủy ban nhân dân cấp huyện (quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh) hoặc Chi cục Thuế nơi có bất động sản chuyển nhượng;
Trường hợp cá nhân chuyển nhượng nhà ở, căn hộ chung cư, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì kê khai, nộp thuế TNCN tại Chi cục Thuế nơi có công trình hình thành trong tương lai.

5. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản
Chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế (kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực).

6. Thời hạn nộp thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản của cá nhân
Thời hạn nộp thuế thu nhập cá nhân là thời hạn ghi trên thông báo nộp thuế của cơ quan thuế.

7. Hướng dẫn lập tờ khai thuế TNCN 03/BĐ-TNCN (TT80/2021/TT-BTC)
7.1. Thông tin quan trọng để lập tờ khai thuế TNCN 03/BĐ-TNCN bao gồm:

• Thông tin bên chuyển nhượng;
• Thông tin cá nhân nhận chuyển nhượng;
• Loại bất động sản nhận chuyển nhượng;
• Đặc điểm của bất động sản chuyển nhượng;
• Thu nhập, giá chuyển nhượng bất động sản.

7.2. Cách làm tờ khai thuế TNCN 03/BĐ-TNCN:

• Mục [4] – [12]: Viết hoa họ tên người chuyển nhượng, điền thông tin MST, CCCD đối với người mang quốc tịch Việt Nam/thông tin hộ chiếu đối với người nước ngoài, điền địa chỉ người chuyển nhượng và thông tin liên hệ của người chuyển nhượng;
• Mục [13] – [17]: Điền thông tin tổ chức, cá nhân khai thay, nếu không thì để trống;
• Mục [20] – [29]: Điền thông tin đại lý thuế đối với trường hợp khai thuế qua đại lý thuế, nếu không thì để trống;
• Mục [30]: Điền các thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở… gồm số giấy, cơ quan cấp, ngày cấp;
• Mục [31]: Điền các thông tin trên hợp đồng mua bán bất động sản trong trường hợp có nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai gồm số giấy tờ, ngày tháng năm ký kết hợp đồng;
• Mục [32]: Điền thông tin công chứng hợp đồng chuyển nhượng bao gồm số lượng giấy tờ, cơ quan công chứng, ngày tháng năm công chứng;
• Mục [33] – [35]: Viết hoa tên cá nhân nhận chuyển nhượng, điền thông tin MST, CCCD của người nhận chuyển nhượng;
• Mục [36]: Điền thông tin thừa kế, tặng cho nếu có;
• Mục [37] – [40]: Chọn 1 trong 4 loại BĐS chuyển nhượng;
• Mục [41]: Điền thông tin về đất đai đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
• Mục [42]: Điền các thông tin về nhà, công trình xây dựng trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng;
• Mục [43]: Điền thông tin về tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất;
• Mục [44]: Chọn loại thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản mục [44.1];
• Mục [45]: Nhập giá chuyển nhượng theo hợp đồng chuyển nhượng;
• Mục [46]: Nhân giá chuyển nhượng với thuế suất 2%;
• Mục [47]: Chỉ nhập thu nhập được miễn thuế đối với trường hợp miễn thuế TNCN quy định tại Khoản 1 Điều 53 Thông tư 80/2021/TT-BTC;
• Mục [48]: Nhân thu nhập được miễn thuế với thuế suất 2%;
• Mục [49]: Lấy số thuế TNCN phát sinh [46] ngoại trừ thuế thu nhập cá nhân được miễn [48].

Kết luận,